Jakie są prognozy dotyczące popytu i podaży nieruchomości? Oczywiste jest, że zainteresowanie kupujących studzą stale rosnące ceny nieruchomości, a przez to spada rentowność inwestycji z wynajmu. Dodatkowo kupując nieruchomość na kredyt musimy wykazywać się coraz lepszą zdolnością kredytową, ponieważ banki zaostrzają warunki ich udzielania. Mimo to wg danych BIK indeks popytu na kredyty mieszkaniowe rósł na początku roku, choć w maju odnotował spadek o -9,0%. Spadek ten co prawda zrównoważył wzrost wartości zobowiązań.
Zwiastuny korekty
Spadek popytu na kredyty, utrzymujący się poziom podaży nieruchomości i wolniejsze tempo wzrostu cen nieruchomości to może być pierwszy solidny zwiastun tego, że w 2020 roku być może rynek nieruchomości w Polsce czeka długo wypatrywana korekta.
Popyt i podaż
Fundamentalny wpływ na kształtowanie cen nieruchomości ma dynamika między popytem a podażą, bowiem jakkolwiek popyt na nieruchomości zmieniają się bardziej dynamiczne, to ich zaspokojenie napotyka na sporo przeszkód. Przyjrzyjmy się sytuacji, gdy z tych czy innych powodów, nagle rośnie wyraźnie popyt. Wybudowanie nowych nieruchomości, które mogłyby go zaspokoić, wymaga czasu. Tak pojawia się presja na wzrost cen. Po pewnym czasie, deweloperzy dostarczą na rynek więcej nieruchomości – rozpoczętych w wyniku impulsu popytowego, czego efektem jest zmniejszenie różnicy między popytem a podażą, a co za tym idzie spadkiem cen. To przykład bańki cenowej wynikającej z fundamentalnych przyczyn – mniej groźnej od bańki cenowej opartej o spekulacje. Obecnie na rynku nieruchomości można dostrzec sygnały zmęczenia konsumentów wysokimi cenami, przy jednocześnie rosnącymi kwotami kredytów hipotecznych oraz ich dużą ilością.
Banki i kredyt hipoteczny
Polityka kredytowa także kreuje popyt na nieruchomości. Wiadomo, że kupno nieruchomości to droga inwestycja, i mało kto jest w stanie pokryć ją w całości oszczędnościami. Banki udostępniając tanie kredyty hipoteczne pozwalają przyspieszyć zakup wymarzonych “czterech kątów”. Większa dostępność kredytów oznacza większy popyt, co w sytuacji słabej podaży skutkuje wzrostem cen.
Polityka mieszkaniowa państwa
Również krajowa polityka ma bezpośredni wpływ na popyt oraz na podaż nieruchomości. Państwo może budować mieszkania, dotować kredyty hipoteczne (jak w programie Mieszkanie dla Młodych) lub wpływać na politykę pieniężną państwa, której najważniejszym aspektem w tym wypadku jest wysokość stóp procentowych. Niskie stopy oznaczają większą dostępność kredytów. Aktualnie stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, ale istnieje ryzyko podwyższenia rat kredytu mieszkaniowego w 2020.
Wydaje się, że na razie przyczyny wzrostu cen nieruchomości są fundamentalne. Stosunkowo dobra koniunktura w Polsce wynikająca z dobrej koniunktury na świecie, rosnące koszty materiałów budowlanych i brak rąk do pracy to impulsy napędzające wzrost cen nieruchomości. Bardzo prawdopodobne jednak, że w nadchodzących miesiącach będziemy obserwować stabilizowanie się rynku nieruchomości przy zrównoważonym wzroście cen, lekkim spadku popytu i nieco większej redukcji podaży.