Czy to już bańka cenowa
Ktokolwiek, analizując ceny mieszkań w Polsce, zastanawia się nad jego kupnem, na pewno zauważy trzy rzeczy – mieszkania są drogie, kredyty hipoteczne tanie, a stopy procentowe niskie. Jak długo to potrwa? Bo od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy najlepszy czas na zakup mieszkania właśnie mija, czy może jeszcze warto odrobinę zaczekać?
Krach sprzed 10 lat
Krach z 2008 roku wciąż przypomina, że kupno mieszkania w 2019 roku budzi sporą dozę niepewności. Czy to co obserwujemy na rynku to bańka cenowa, która zaraz pęknie? Szczególnie że nawet ceny za m2 osiągnęły poziom krachu z 2008 r. Jeżeli chcielibyśmy spróbować przewidzieć przeszłość możemy przyjrzeć się wydarzeniom sprzed 10 lat. Wówczas w Polsce ceny mieszkań rosły w sposób gwałtowny od 2006, wreszcie w 2009 nastąpiła spektakularna korekta. Obecne wydarzenia częściowo przypominają te sprzed 2008 roku – widoczny jest wzrost ilości i wartości kredytów hipotecznych, duży optymizm kredytobiorców oraz skupienie się banków na krótkookresowych celach. Do tego dochodzi wzrost cen mieszkań. Jednak 2009 różnił się istotnie od 2019. Zupełnie inny był stosunek wysokości wynagrodzeń do ceny za m2 nieruchomości, inna była polityka kredytowa banków. Mniejsza też była wówczas presja na wzrost kosztów nabycia nieruchomości wynikająca z braku wykonawców i drożejącymi materiałami budowlanymi.
Aktualne dane
Najnowsze dane NBP i GUS z II kwartału 2019 roku wskazują stabilny wzrost cen mieszkań. W porównaniu do IV kw 2018/I kw 2019 ceny rosły w wolniejszym tempie, niż I kw 2019/ II kw 2019. Można zatem podejrzewać, że na korektę cen trzeba będzie jeszcze poczekać. Wzrost cen mieszkań porównując lata 2019/2018, mieści się poniżej 10%. A że średnia wartość mieszkań urosła ogółem o +21,1% od 2015 r., kupujący uciekają przed rosnącymi cenami na rynek wtórny i można sądzić, że pomimo tak dużej zmiany cen mieszkań ostatnich latach nadal nie mamy jeszcze do czynienia z bańką cenową. Z najnowszych danych publikowanych przez NBP nie wynika, aby w najbliższych miesiącach sytuacja na rynku mieszkaniowym miała ulec zmianie. Ceny mieszkań na rynku wtórnym też rosną w tempie jednocyfrowym. Dla wybranych do analizy miast to wzrost rok do roku o +9,48%. W porównaniu do poprzedniego kwartału był to symboliczny wzrost o +0,55%.
Prognoza
Jaka może być w takim razie prognoza cen mieszkań w Polsce na najbliższy czas? Czy warto teraz kupić mieszkanie? Wzrost cen nie przekracza 10%. Widać nieznaczne wahania między kwartałami, dlatego drobne korekty w statystykach mogą się dalej pojawiać, ale wszystko wskazuje na to, że trend niewielkiego wzrostu będzie się utrzymywał. O faktycznej korekcie będzie można powiedzieć dopiero wtedy, gdy zmiana procentowa między następnymi kwartałami będzie ujemna dla kilku miast. Jednak analitycy nie spodziewają się jej wcześniej niż w 2020 roku.
Ostatecznie decyzja zależeć powinna od celów inwestycji w mieszkanie, jego lokalizacji (powyżej cały czas mówimy o danych krajowych, lokalne mogą się istotnie różnić), oraz stanu mieszkania, którego zakup bierzemy pod uwagę. Inne są cele kogoś, kto kupuje mieszkanie, w którym zamierza mieszkać przez lata, inne – inwestora lub spekulanta. Choć dla obu inwestycja w mieszkanie wydaje się lepszą formą lokowania majątku niż banki czy przysłowiowa skarpeta.